ЗАТВЕРДЖЕНО 
Наказ Державної служби 
статистики України 
06.01.2015 № 2	
МЕТОДОЛОГІЧНІ ПОЛОЖЕННЯ 
щодо організації статистичного спостереження за змінами цін на первинному та вторинному ринку житла і розрахунків індексів цін
Передмова
Методологічні положення підготовлені з метою вдосконалення статистичного спостереження за змінами цін на первинному та вторинному ринку житла, забезпечення точності, надійності та якості статистичних даних.
Методологічні положення містять основні визначення та терміни, характеристики та інструментарій, опис методів розробки статистичного спостереження.
Методологічні положення базуються на загальних принципах побудови індексів цін відповідно до європейських стандартів та спільному документі Євростату, МОП, МВФ, ОЕСР, ЄЕК ООН, Світового банку (2013) "Керівництво щодо індексів цін на житлову нерухомість" з урахуванням рекомендацій міжнародних експертів.
I. Загальні положення
Метою проведення державного статистичного спостереження є отримання даних щодо зміни цін на первинному та вторинному ринку житла та розрахунків індексів цін на житлову нерухомість.
Методологічні положення ґрунтуються на нормах законів України "Про державну статистику" [1], "Про інформацію" [3], Господарського кодексу України [4], Цивільного кодексу України [5], постанови Кабінету Міністрів України від 22.01.1996 № 118 "Про створення Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України" [6], наказів Держкомстату від 16.12.2009 № 481 "Про затвердження Положення про Реєстр статистичних одиниць та формування основ сукупностей одиниць статистичних спостережень за діяльністю підприємств" [7], від 29.12.2009 № 498 "Про затвердження структури плану статистичного спостереження та глосарія до нього" [14], від 30.11.2011 р. № 326 "Про політику Держкомстату у сфері захисту конфіденційної статистичної інформації" [8] та інших.
Індекс цін на житло (ІЦЖ) характеризує зміни у часі рівня цін на житлову нерухомість, що є об’єктом купівлі-продажу, під час здійснення операцій із реалізації житла юридичними або фізичними особами. Індекси розраховуються окремо на нове житло (первинний ринок) і на житло, яке було в експлуатації (вторинний ринок), якщо воно є об’єктом договору купівлі-продажу.
Індекс цін на первинному та вторинному ринку житла використовується як макроекономічний показник економічного зростання, фінансової стабільності, для оцінки вартості житла, дефлятора показників системи національних рахунків, міжнародних зіставлень тощо.
Статистичне спостереження за змінами цін на первинному та вторинному ринку житла проводиться на вибірковій основі щоквартально за визначеним переліком одиниць (організацій), які здійснюють послуги з купівлі, продажу житла.
Розрахунки середніх цін на житло та їх індексів проводяться на державному рівні за регіонами України та по країні у цілому.
II. Основні визначення та терміни
У Методологічних положеннях терміни вживаються у значенні, наведеному в Законі України "Про державну статистику" [1], Положенні про реєстр статистичних одиниць (РСО) [7], глосарії до плану статистичного спостереження [14]. Крім цього, використовуються такі скорочення та терміни:
агрегація - процес, за допомогою якого індекси більш низького рівня усереднюються або об’єднуються іншим чином з метою отримання індексів більш високого рівня;
базисний період вагової структури - період часу, до якого відноситься розрахована вагова структура;
базисний період індексу - період часу, для якого значення індексу приймається за 1,0, або 100%;
базисний період цін - період часу, з цінами якого порівнюються ціни поточного періоду;
вибірка з ймовірністю, пропорційною розміру - спосіб відбору, при якому ймовірність уключення до вибірки пропорційна значенню певної характеристики (розміру) одиниці;
вибірка систематична - спосіб відбору, при якому зі списку одиниць генеральної сукупності відбирають одиниці з використанням установленого кроку відбору;
вторинний ринок житла - ринок, на якому здійснюється передача у приватну власність на платній основі житла, що знаходиться у приватній або державній власності та має певний ступінь зносу в результаті його експлуатації. Власниками житла на вторинному ринку можуть виступати юридичні та фізичні особи;
індекс цін - відносний показник, виражений у коефіцієнтах або відсотках, що характеризує зміну цін у часі (індекс динаміки) або у просторі (територіальний індекс);
індекс цін загальний - найвищий рівень агрегації, який уключає всі конкретні товари, що охоплюються ІЦЖ;
індивідуальний індекс цін - індекс, отриманий на основі середніх цін товару-представника у звітному та попередньому кварталах;
ітерація - багаторазове повторення математичної операції (зі зміненими даними), яке дає можливість поступово наблизитися до необхідного результату;
критерії формування сукупності одиниць статистичного спостереження - ознаки, на підставі яких проводиться класифікація та відбір одиниць статистичного спостереження;
крок відбору - інтервал, через який відбираються для статистичного спостереження одиниці з генеральної сукупності;
первинний ринок житла - ринок, на якому здійснюється передача у приватну власність нового (щойно збудованого) житла на платній основі. Права на реалізацію житла на первинному ринку мають юридичні особи, які офіційно уповноважені здійснювати послуги з купівлі, продажу житла;
сукупність вибіркова - сукупність статистичних одиниць, відібраних за певними правилами з генеральної сукупності для проведення статистичного спостереження;
страта - внутрішньооднорідна за певною ознакою частина одиниць генеральної сукупності;
ціна - грошове відображення вартості товару за його одиницю виміру.
III. Основні характеристики державного статистичного спостереження
Державне статистичне спостереження за змінами цін на первинному та вторинному ринку житла має такі основні характеристики:
· Вид державного статистичного спостереження:
о за ступенем охоплення одиниць: несуцільне вибіркове;
о за часом реєстрації даних: поточне.
· Організаційна форма державного статистичного спостереження:
статистична звітність.
· Спосіб державного статистичного спостереження:
документальний облік.
· Одиниця державного статистичного спостереження:
місцева одиниця за видом економічної діяльності.
· Звітна (облікова) одиниця державного статистичного спостереження:
юридична особа, відокремлений підрозділ юридичної особи.
· Органи, які здійснюють державне статистичне спостереження:
Держстат, територіальні органи державної статистики.
· Місце проведення державного статистичного спостереження:
регіони України.
· Національні класифікації, що використовуються при проведенні державного статистичного спостереження:
КВЕД - Класифікація видів економічної діяльності;
КІСЕ - Класифікація інституційних секторів економіки України;
СКОФ - Статистичний класифікатор організаційних форм суб’єктів економіки;
КОАТУУ - Класифікатор об’єктів адміністративно-територіального устрою України;
КСПОВО - Класифікатор системи позначень одиниць вимірювання та обліку.
IV. Інструментарій для проведення державного статистичного спостереження
Державне статистичне спостереження щодо зміни цін на первинному та вторинному ринку житла проводиться за формою № 1-ціни (житло) (квартальна) "Звіт про ціни на ринку житла" (далі форма - № 1-ціни (житло)) та відповідно до роз’яснень щодо її заповнення.
Форма державного статистичного спостереження № 1-ціни (житло) складається з двох розділів:
· І. Первинний ринок житла;
· ІІ. Вторинний ринок житла.
Основними показниками форми є:
· ціна 1 м2 загальної площі проданого житла;
· загальна площа проданого житла.
Ці показники збираються за такими ознаками: кількість кімнат та вид будинку.
З метою оптимізації звітного навантаження на респондентів державного статистичного спостереження щодо зміни цін на первинному та вторинному ринку житла на постійній основі здійснюється перегляд зазначеного інструментарію, з урахуванням результатів опитувань респондентів та консультацій міжнародних експертів.
V. Методологічні та практичні аспекти державного статистичного спостереження
Побудова ІЦЖ складається з таких етапів:
· відбір міських поселень;
· відбір товарів-представників;
· відбір одиниць (організацій);
· формування вагової структури;
· розрахунки середніх цін;
· розрахунки індивідуальних і загальних індексів цін.
1. Відбір міських поселень
Спостереження за змінами цін на первинному та вторинному ринку житла охоплює міські поселення всіх регіонів країни. Відбір міських поселень здійснюється на державному рівні раз на п’ять років з урахуванням кількості населення міста, наявності одиниць, які здійснюють послуги з купівлі, продажу житла, а також частки обсягу реалізованої продукції (робіт, послуг) у загальному обсязі.
Інформація про ціни збирається в обласних центрах, місті Києві та інших міських поселеннях, які відібрані на основі даних РСО.
Перелік міських поселень, у яких проводиться спостереження за змінами цін на ринку житла, наведений у додатку 1.
2. Відбір товарів-представників
Набір товарів-представників, на основі якого здійснюється спостереження за змінами цін на ринку житла та розраховується ІЦЖ, є єдиним для всіх регіонів країни і визначається централізовано раз на п’ять років.
Основним принципом відбору товарів-представників є забезпечення репрезентативності розрахунків середніх цін та індексів цін на житло. Відбір здійснюється на основі річних даних державного статистичного спостереження "Спостереження щодо об’єктів будівництва" за формою № 2-буд (квартальна) "Звіт про прийнятий в експлуатацію закінчений будівництвом об’єкт".
Товаром-представником є призначена для продажу на первинному чи вторинному ринку житла квартира з різною кількістю кімнат у будинках певного виду (залежно від будівельних матеріалів, з яких переважно зведені зовнішні стіни будинків). Це пов’язано з тим, що головною метою побудови індексу цін на ринку житла є порівнянність цін 1 м2 загальної площі житла протягом певного періоду, що на практиці є досить проблематично. З метою вирішення цього питання і був обраний метод стратифікації, який передбачає відбір товарів-представників відповідно до їх важливих цінових характеристик, а саме: за регіонами, кількістю кімнат і видами будинків, що забезпечує розрахунки ІЦЖ постійної якості.
Критерієм відбору квартир з певною кількістю кімнат є частка площі, яка перевищує 15% у загальній площі, уведених в експлуатацію квартир за рік. За цим критерієм були відібрані такі квартири:
· однокімнатні;
· двокімнатні;
· трикімнатні.
Критерієм відбору квартир у будинках різного виду є частка їх площі, яка перевищує 40% в загальному обсязі площі квартир, які введені в експлуатацію. За цим критерієм були відібрані квартири у:
· цегляних будинках;
· будинках з монолітного бетону та інших стінових матеріалів.
Усього товарів-представників для розрахунку ІЦЖ відібрано 12. Їх перелік наведений у додатку 2.
3. Відбір одиниць (організацій)
Відбір одиниць для проведення спостереження за змінами цін на ринку житла здійснюється на державному рівні для кожного регіону країни на щорічній основі.
Для відбору одиниць, які здійснюють послуги з купівлі, продажу житла, використовується випадкова систематична вибірка з ймовірністю, пропорційною розміру. Цей метод передбачає відбір одиниць із генеральної сукупності шляхом надання кожній одиниці ймовірності включення у вибірку, яка пропорційна певній допоміжній змінній, а саме обсягу реалізованої продукції (робіт, послуг).
Відбір одиниць складається з таких етапів:
· формування генеральної сукупності (основи вибірки);
· формування вибіркової сукупності.
3.1. Формування генеральної сукупності (основи вибірки)
Формування генеральної сукупності (основи вибірки) здійснюється на підставі даних РСО щодо одиниць, які здійснюють послуги з купівлі, продажу житла.
Основа вибірки для одиниць, які здійснюють послуги з купівлі, продажу житла, формується на основі таких критеріїв:
№ п/п	Критерії формування генеральної сукупності	Класифікації	Ознака критеріїв формування	
1.	Інституційний сектор економіки	КІСЕ	S.11	
2.	Тип статистичної одиниці відповідно до Положення про РСО	Довідник типів статистичних одиниць	Місцева одиниця за видом економічної діяльності	
3.	Організаційна форма суб’єктів економіки	СКОФ	Незалежно від організаційної форми суб’єктів економіки	
4.	Вид економічної діяльності	КВЕД	F (41.10, 41.20), L (68.31)	
5.	Розмір підприємства	Довідник ознак розміру підприємств	Незалежно від розміру	
3.2. Формування вибіркової сукупності
Вибіркова сукупність одиниць формується з метою отримання надійних та якісних даних щодо цін купівлі, продажу 1 м2 загальної площі квартир для розрахунків індексів цін на первинному та вторинному ринку житла. Відібрані одиниці мають забезпечувати виконання не менше 50% обсягів реалізованої продукції (робіт, послуг) від їх загального обсягу в кожному регіоні. Формування вибіркової сукупності розпочинається з упорядкування основи вибірки, в якій із генеральної сукупності вибираються міські поселення, у яких проводяться спостереження, та усі одиниці наводяться в порядку зменшення обсягів реалізованої продукції (робіт, послуг).
Надалі для кожної одиниці, які складають основу вибірки, визначається кумулятивний обсяг реалізованої продукції (робіт, послуг) за формулою:
(1)

де Vkj - кумулятивний обсяг реалізованої продукції (робіт, послуг) одиниці (j), тис.грн;
Vkj-1 - кумулятивний обсяг реалізованої продукції (робіт, послуг) одиниці (j-1), що передує одиниці (j), тис.грн;
vj - обсяг реалізованої продукції (робіт, послуг) одиниці (j), тис.грн;
j - порядковий номер одиниці.
Кумулятивний обсяг реалізованої продукції (робіт, послуг) останньої одиниці, що увійшла до вибірки, дорівнює загальному обсягу реалізованої продукції (робіт, послуг) регіону.
Процедура формування вибіркової сукупності для кожного регіону складається з чотирьох етапів.
На першому етапі розраховується пропорція та визначається систематичний інтервал відбору.
Пропорція відбору визначається як відношення загального обсягу реалізованої продукції (робіт, послуг) у регіоні до загальної кількості одиниць сукупності регіону за формулою:
(2)

де H - пропорція відбору, тис.грн;
VN - загальний обсяг реалізованої продукції (робіт, послуг) регіону, тис.грн;
N - загальна кількість одиниць сукупності регіону.
Систематичний інтервал відбору знаходиться в межах від 1 до N та визначається шляхом ітерації, починаючи від 1, поки обсяг реалізованої продукції (робіт, послуг) відібраних одиниць становитиме більше 50% від їх загального обсягу в регіоні.
На другому етапі здійснюється розрахунок кроку відбору за формулою:
(3)
X = H x z,
де X - крок відбору, тис.грн;
z - систематичний інтервал відбору.
Крок відбору (Х) має різні значення при зміні систематичного інтервалу відбору (z).
На третьому етапі здійснюється розрахунок випадкового початкового обсягу (Y), який знаходиться в межах від 1 до X та розраховується за формулою:
(4)
Y = y x X,
де Y - випадковий початковий обсяг, тис.грн;
y - випадкове число.
Випадкове число (у) знаходиться в межах від 0 до 1. Для його знаходження використовується математична функція СЛЧИС() Microsoft Excel.
На четвертому етапі визначаються одиниці, що потрапили до вибірки. Для цього розраховуються кумулятивні обсяги реалізованої продукції (робіт, послуг) одиниць, які відбираються для спостереження, за формулою:
(5)
V1Kj = Y + (j-1) x X,
де VlKj - кумулятивний обсяг реалізованої продукції (робіт, послуг) одиниці (j), що увійшла до вибірки.
Із загальної кількості одиниць регіону відбираються одиниці, розрахований кумулятивний обсяг реалізованої продукції (робіт, послуг) яких уключає V1K1, V1K2, V1K3, ..., V1Kj та за обсягом реалізованої продукції (робіт, послуг) приблизно дорівнює кумулятивному обсягу реалізованої продукції (робіт, послуг) одиниць регіону. Значення V1Kj не повинно перевищувати найбільше значення кумулятивного обсягу реалізованої продукції (робіт, послуг) одиниць регіону.
Загальний обсяг реалізованої продукції (робіт, послуг) одиниць, що потрапили до вибірки, визначається за формулою:
(6)

де Vn - загальний обсяг реалізованої продукції (робіт, послуг) одиниць, відібраних для спостереження, тис.грн;
vj - обсяг реалізованої продукції (робіт, послуг) одиниці (j), відібраної для спостереження, тис.грн.
Розрахунки припиняються, коли при певному значенні систематичного інтервалу відбору (z) обсяг реалізованої продукції (робіт, послуг) відібраних одиниць становитиме більше 50% від їх загального обсягу в регіоні.
Вибіркова сукупність має таку структуру:
> індивідуальний код місцевої одиниці;
> ідентифікаційний код ЄДРПОУ;
> код населеного пункту адреси за КОАТУУ;
> найменування;
> код державного статистичного спостереження відповідно до довідника державних статистичних спостережень (DSS);
> код форми державного статистичного спостереження відповідно до довідника форм статистичних спостережень та фінансової звітності;
> розділ форми державного статистичного спостереження;
> ознака респондента (1/0);
> обсяг реалізованої продукції (робіт, послуг).
Сформована вибіркова сукупність надається територіальним органам державної статистики для подальшої роботи.
Усі результати розрахунків (проміжні та кінцеві) з відбору одиниць, проведені Держстатом, зберігаються п’ять років.
4. Формування вагової структури
Основою інформаційної бази для формування вагової структури (вагових коефіцієнтів) є дані обстеження статистики будівництва.
Вагові коефіцієнти відображають відносну значимість товарів- представників і віддзеркалюють ступінь впливу зміни цін кожного товару- представника на величину індексів цін на первинному та вторинному ринку житла. За допомогою вагових коефіцієнтів здійснюється агрегація цін та індексів з елементарного рівня до найвищого за регіонами та Україні.
Як вагові коефіцієнти на первинному ринку житла при розрахунках середніх цін використовуються дані щодо вартості проданих квартир, загальної площі введеного в експлуатацію житла за попередній рік (ДСС "Спостереження щодо об’єктів будівництва" за формою № 2-буд (квартальна) "Звіт про прийнятий в експлуатацію закінчений будівництвом об’єкт"), на вторинному ринку - дані щодо вартості проданих квартир за попередній рік.
Частка загальної площі введених в експлуатацію відповідних квартир у житлових будинках у загальному обсязі регіону (України) розраховується за формулою:
(7)

де Sк - загальна площа введених в експлуатацію квартир (k) на первинному ринку житла.
k = 1,...,N
Частка загальної площі введених в експлуатацію квартир у житлових будинках у загальному обсязі за регіонами України розраховується за формулою:
(8)

де Sl - загальна площа введених в експлуатацію квартир на первинному ринку житла регіону (l).
l = 1,...,N
Аналогічно розраховується частка вартості проданих квартир.
Перегляд вагової структури проводиться на щорічній основі. Процедура перегляду та переходу на нові вагові коефіцієнти дозволяє розрахувати індекси цін на первинному та вторинному ринку житла за різними базисними періодами.
VI. Розрахунки середніх цін
Розрахунки середніх цін 1 м2 загальної площі житла для кожного товару - представника в межах регіону на первинному та вторинному ринку житла здійснюються за формулою середньогеометричної незваженої:
(9)

де pkim - ціна 1 м2 загальної площі квартир за кількістю кімнат (k) виду будинку (i) на первинному (вторинному) ринку житла;
m - кількість цін.
Розрахунки середніх цін 1 м2 загальної площі житла по Україні здійснюються на основі середніх цін регіонів за кількістю кімнат і видів будинків на первинному та вторинному ринку житла за формулою:
(10)

де h - кількість регіонів, у яких було укладено договори купівлі-продажу відповідних квартир на первинному (вторинному) ринку житла.
Розрахунки середніх цін 1 м2 загальної площі житла за регіонами та Україні усього, за кількістю кімнат на первинному та вторинному ринку житла здійснюються на основі середніх цін за формулою середньоарифметичної зваженої:
(11)

	де		- групова середня ціна 1 м2 загальної площі квартир;	
Wl,0 - частка загальної площі введених в експлуатацію відповідних квартир на первинному ринку житла (частка вартості проданих відповідних квартир на вторинному ринку житла) регіону (l) у базисному періоді (0).
VII. Розрахунки індивідуальних і загальних індексів цін
Індивідуальні індекси цін на первинному та вторинному ринку житла розраховуються на основі середніх цін за товарами-представниками за формулою:
(12)

де it/t-1 - індекс цін звітного кварталу до попереднього;
		- середня ціна 1 м2 загальної площі у звітному кварталі (t);	

		- середня ціна 1 м2 загальної площі у попередньому кварталі (t-1).	
Розрахунки загальних індексів цін на первинному та вторинному ринку житла за регіонами та Україні у цілому здійснюються за формулою Ласпейреса:
(13)

	де		- середня ціна 1 м2 загальної площі у звітному кварталі (t) регіону (l);	

		- середня ціна 1 м2 загальної площі у звітному кварталі (t-1) регіону (l).	
VIII. Розрахунки індексів цін до різних базисних періодів
Розрахунки індексів цін на первинному та вторинному ринку житла здійснюються з квартальною періодичністю.
Щоквартально, крім індексів цін до попереднього кварталу, розраховуються індекси до IV кварталу попереднього року, до відповідного кварталу та відповідного періоду попереднього року.
Для розрахунку зазначених індексів використовуються такі формули:
до IV кварталу попереднього року:
(14)

де It-1/0 - індекс цін попереднього кварталу до IV кварталу попереднього року.
до відповідного кварталу попереднього року:
(15)

де T - поточний рік;
T - 1 - попередній рік;
T - 2 - рік, що передує попередньому;
I0(T-1)/0(T-2) - індекс цін IV кварталу попереднього року до IV кварталу року, що передує попередньому;
ItT/0(T-1) - індекс цін звітного кварталу поточного року до IV кварталу попереднього року;
It(T-1)/0(T-2) - індекс цін відповідного кварталу попереднього року до IV кварталу року, що передує попередньому.
до відповідного періоду попереднього року:
(16)

де n - кількість кварталів, що складає період;
ItT/0(T-2) - індекс цін кварталів поточного року до IV кварталу року, що передує попередньому;
It(T-1)/0(T-2) - індекс цін відповідних кварталів попереднього року до IV кварталу року, що передує попередньому.
У публікаціях та офіційних повідомленнях дані щодо індексів цін на первинному та вторинному ринках житла наводяться з одним десятковим знаком після коми.
IX. Збереження конфіденційності інформації
Для забезпечення встановлених законодавством гарантій перед респондентами у практиці проведення державного статистичного спостереження за змінами цін на первинному та вторинному ринку житла реалізуються такі заходи щодо забезпечення конфіденційності статистичної інформації:
- захист первинних даних, отриманих органами державної статистики від респондентів у ході проведення державного статистичного спостереження. Ці дані є державною власністю, охороняються Законом України "Про державну статистику" [1] і використовуються виключно для статистичних розрахунків;
- надання статистичної інформації, отриманої за результатами спостереження, користувачам у зведеному знеособленому вигляді;
- нерозповсюдження статистичних результатів, якщо є ризик розкриття конфіденційних даних. У випадках, якщо статистична інформація розрахована на базі занадто малої кількості одиниць (менше ніж 3) або якщо складається перевага однієї або двох одиниць (80 і більше відсотків визначеного обсягу показника), зведені підсумки не оприлюднюються.
Директор департаменту 
статистики цін Держстату	
О.С. Калабуха